Ответ: Нет. Добросовестный покупатель, который не знал и не должен был знать об обмане продавца третьими лицами, в большинстве случаев защищен законом и не лишится квартиры. Сделка не может быть признана недействительной только по факту обмана продавца мошенниками, если покупатель действовал добросовестно.

 

Правовое обоснование:

Суды должны четко различать два самостоятельных правовых института:

1. Оспоримость сделки по ст. 179 ГК РФ (под влиянием обмана). Если продавец (потерпевший) требует признать сделку недействительной по этой статье, он должен доказать не только факт обмана со стороны третьих лиц, но и то, что другая сторона сделки (покупатель) знала или должна была знать об этом обмане (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Без этого доказательства требование не подлежит удовлетворению.
2. Виндикация по ст. 302 ГК РФ (истребование имущества у добросовестного приобретателя). Это иск собственника к покупателю, с которым у него нет договорных отношений. Применить эту норму можно только если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (например, украдено). Если собственник сам подписал договор и передал имущество, даже под влиянием обмана, это считается выражением его воли. В таком случае действуют последствия недействительности сделки (двусторонняя реституция по ст. 167 ГК РФ), а не виндикация.

 

Пример из судебной практики:

Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.10.2025 по делу № 8Г-25915/2025.

 

Ситуация: Пожилая женщина(ФИО2) под давлением мошенников, выдававших себя за сотрудников ФСБ и Центробанка, продала свою квартиру покупателю (ФИО1). После получения денег она перевела их мошенникам. Покупатель осмотрел квартиру, заплатил рыночную цену, расчет проходил через банк. Когда продавец отказалась освобождать квартиру, покупатель подал иск о выселении. Продавец, в свою очередь, подала встречный иск о признании сделки недействительной, ссылаясь на обман.

 

Решение нижестоящих судов:

• Суд первой инстанции отказал продавцу и обязал ее передать квартиру покупателю, указав на добросовестность последнего.
• Апелляционный суд отменил это решение, признал сделку недействительной и истребовал квартиру у покупателя. Суд ошибочно применил нормы о виндикации (ст. 302 ГК РФ), посчитав, что квартира выбыла из владения продавца помимо ее воли.

 

Позиция кассационного суда (ключевые выводы): Второй кассационный суд отменил апелляционное определение и указал на существенные ошибки:

 

1. Неправильная квалификация отношений. Между сторонами существовали договорные отношения (договор купли-продажи). Поэтому спор должен решаться в рамках последствий недействительности этой сделки (глава 9 ГК РФ), а не по правилам виндикации (истребования у несвязанного лица).
2. Не доказано основание для ст. 179 ГК РФ. Для признания сделки недействительной из-за обмана третьими лицами необходимо было доказать, что покупатель знал или должен был знать об этом обмане. Апелляционный суд этого не установил и даже не исследовал данный вопрос. Без этого ключевого условия иск не может быть удовлетворен.
3. Неверное понимание «воли». Продавец совершила ряд осознанных действий: получила справку от врача, подписала договор, получила деньги, подала документы в Росреестр. Это свидетельствует о выражении воли на сделку, даже если мотив был ложным. Следовательно, нельзя говорить о «выбытии имущества помимо воли» для целей ст. 302 ГК РФ.

Вывод: Кассационный суд подчеркнул, что защита потерпевшего от мошенников не должна осуществляться за счет добросовестного приобретателя, который выполнил все требования закона. Если покупатель действовал разумно и осмотрительно, а его вина в обмане продавца не доказана, он вправе рассчитывать на сохранение приобретенного имущества. Дело было направлено на новое рассмотрение.